Những tác động của quy hoạch xây dựng nhà phố TP HCM

Những tác động của quy hoạch xây dựng nhà phố TP HCM

Những quy định trong quy hoạch xây dựng nhà phố tại TPHCM được cho là có một số điểm bất cập. Trong đó có những quy định về tách thửa đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Ngoài ra sự không thống nhất về kiến trúc của 2 nhà sát vách trên cùng tuyến phố cũng tạo nên nhiều ý kiến trái chiều. Nó tạo nên sự không hài hoà, mất cân đối về mặt thẩm mỹ cảnh quan khu vực. Nó còn ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn thu ngân sách và là một phần nguyên nhân khiến doanh nghiệp phải đóng cửa.

Quy hoạch chức năng sử dụng đất

Sở QH-KT có trách nhiệm hoàn tất công tác lập Quy chế quản lý kiến trúc chung TP.HCM; trình UBND Thành phố phê duyệt để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng; thời hạn chậm nhất cuối năm nay. Như vậy, sau thời gian ách tắc trong việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực quy hoạch chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới; UBND TP.HCM đã có hướng tháo gỡ khó khăn.

Quy hoạch chức năng sử dụng đất

Theo ông Nguyễn Thanh Nhã – Giám đốc Sở QH-KT TP.HCM; quy hoạch chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới nhằm xác định các khu vực ưu tiên kêu gọi đầu tư xây dựng nhà ở, công trình; hoặc tổ hợp công trình sử dụng cho nhiều chức năng. Để triển khai các dự án này, chủ đầu tư phải lập, trình phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; để xác định vị trí cụ thể, cơ cấu, bố cục các chức năng và chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc cho từng hạng mục.

Trong khi đó, Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND TP.HCM về diện tích tối thiểu tách thửa trên địa bàn; các thửa đất thuộc quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới; có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa.

Sự bất cập của chỉ tiêu kiến trúc

Từ tháng 1/2016 đến nay việc xin phép và xây dựng căn nhà phố số 8 Trương Định, Quận 3 vẫn chưa xong. Quá trình xin phép thông qua dịch vụ nhà thầu; liên hệ với Sở Quy hoạch Kiến trúc và Sở Xây dựng gần 1 năm mới có giấy phép. Khi xây dựng căn nhà là một giếng nổi; vì phải đục lỗ thông tầng gần 1/2 diện tích sàn từ lầu 1 đến lầu 8. Giấy phép 8 tầng tính cả sân thượng, tầng lửng; không được lắp thang máy; do vậy không có tum thang, sân thượng không được làm mái lợp tôn, với diện tích căn nhà 113m2 đã lùi vào quá; chỉ giới cho phép xây dựng là 2,5m (tổng cộng 5,5m) lùi phía sau 3m.

Sự bất cập của chỉ tiêu kiến trúc

Theo quy định tại ô nhà số 8 được phép xây cao 50m; nhưng Sở Quy hoạch Kiến trúc cho 27m. Nhà phố sau khi đã lùi trước lùi sau; nhưng chỉ cho xây với mật độ 66%, hệ số sử dụng đất là 4.0. Nếu xây dựng đúng chỉ được 4 tầng với chiều cao khoảng 15m; muốn xây 8 tầng thì phải đục lỗ. Trong khi đó năm 2015 các cơ quan cho phép nhà liền kề xây cao 38m, không phải lùi phía sau; thể hiện việc áp dụng quy định kiến trúc cùng thời điểm không thống nhất trên cùng một tuyến phố 2 nhà sát vách.

Ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt

Khi phát hiện không bình thường, chủ đầu tư đã dừng xây, gửi đơn đến Sở Quy hoạch Kiến trúc và Sở Xây dựng; để xin điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc nhưng không được chấp nhận. Từ sự bất cập của chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho nhà phố đã tạo nên lỗ thông tầng; như một cái giếng nổi giữa nhà; mất cân đối về sự tương đồng chiều cao và hài hòa cảnh quan khu vực. Hiện đang có các căn nhà gọi là cấp phép sai tại Quận 1; điển hình là 157 Lê Thánh Tôn, 9-11-13 Lưu Văn Lang; nếu theo Quy chế Khu trung tâm hiện hữu TP.HCM 930 ha; thì phải đập bỏ mỗi căn ít nhất 3 tầng, hoặc đục 1/2 sàn từ lầu 1 đến lầu 8.

Thông tầng phải xuất phát từ sự chủ động của chủ đầu tư. Thiết kế lỗ thông tầng theo gợi ý của cơ quan cấp phép là để lách luật; khi hoàn công xong chủ đầu tư phải “chạy” để lấp; sẽ gây ra nhiều hệ lụy cần được chấm dứt thông qua các quy định cụ thể của pháp luật. Hệ lụy của lỗ thông tầng nhà phố có ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt, phòng cháy, chữa cháy; trang trí nội thất, đặc biệt là thiệt hại về kinh tế; nên chủ đầu tư phải lấp, là một thực tế cần được cơ quan quản lý xem xét.

Ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách

Về kinh tế căn nhà 157 Lê Thánh Tôn khoảng 60m2, cấp 4, dự tính mỗi năm đóng thuế khoảng 100 triệu đồng; thì nay sau khi xây dựng, dự tính họ sẽ đóng mỗi năm không dưới 1 tỷ đồng. Khu trung tâm thành phố khoảng 80% là nhà phố. Cần chú ý “đảm bảo sự tương đồng với chiều cao công trình có loại hình kiến trúc tương tự trong khu vực lân cận…”; như quy định tại điều 23 Quy chế quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị Khu trung tâm hiện hữu TP.HCM (930ha); nhưng đã không được các cơ quan chuyên môn quan tâm.

Dựa vào Quy chế 930 ha đang áp dụng đã ảnh hưởng đến chỉnh trang đô thị, hợp khối, chung cư cũ; làm giảm các trung tâm chỉ huy kinh tế của doanh nghiệp; làm tăng việc đầu tư tạm bợ, ngắn hạn. Ngay tại thủ đô Paris (Pháp) vẫn có nhà ổ chuột; nhưng mặt phố đã được chỉnh trang để thu hút đầu não kinh tế vừa, nhỏ và du lịch; cư dân trung tâm sẽ dạt ra ngoài theo qui luật.

Nguyên nhân doanh nghiệp phải đóng cửa

Có nhiều nguyên nhân doanh nghiệp phải đóng cửa; trong đó có nguyên nhân bất cập của quy hoạch cho “xây giếng” thay vì xây nhà. Từ bất cập quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách mà năm sau trở đi sẽ nhìn thấy; nguồn thu ngân sách phụ thuộc vào đầu não kinh tế của các công ty. Từ câu chuyện thực tế đã nêu, đối chiếu với các văn bản hiện hành và thực trạng; gọi là sai phạm trong cấp phép xây dựng các nhà đã nêu trên tại Quận 1; các cơ quan hữu quan cần vào cuộc để thống nhất thực thi các quy định kiến trúc liên quan đến nhà phố Khu trung tâm hiện hữu TP.HCM (930ha).

Nguyên nhân doanh nghiệp phải đóng cửa

Cơ quan quy hoạch, cơ quan cấp phép và nhà đầu tư là bình đẳng thực hiện quy định của pháp luật; cụ thể, rõ ràng về chỉ tiêu kiến trúc công khai; tiến tới chấm dứt việc xin, cho chỉ tiêu trong kiến trúc, xây dựng và cấp phép khu nhà phố Trung tâm TP.HCM.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *